Créditos hipotecarios:
¿Qué es la subrogación?

1.-¿Por qué subrogar mi hipoteca?. Búsqueda de mejores condiciones. Novación.
La gran mayoría de las personas que adquieren una vivienda financia parte o la totalidad de la misma mediante un préstamo hipotecario.
Usted, como otras tantas personas, es titular de una hipoteca y considera que las condiciones del préstamo en cuestión han quedado desfasadas respecto a la situación que ofrecen los tipos de interés de mercado, o bien, conoce las ofertas de determinadas entidades financieras las cuales le ofrecen unos tipos de interés mucho más atractivos que, sin lugar a dudas, le permitirán ahorrarse una buena cantidad de dinero en lo relativo al pago de intereses.

En un primer momento parece lógico contactar con nuestra entidad de crédito actual, es decir, el banco donde tenemos nuestra hipoteca, con el fin de solicitar una revisión de los tipos de interés de la misma. Esta revisión se denomina Novación, si bien hay que señalar que la entidad en cuestión no tiene obligación alguna de atender nuestra solicitud y valorará la misma en términos de vinculación y perfil del cliente (resulta obvio suponer que aquellos clientes que presenten una mayor vinculación con su entidad de crédito o mantengan importantes saldos tendrán más facilidad para ver mejoradas las condiciones de sus préstamos).

La novación del préstamo hipotecario es la solución más ventajosa ya que los gastos son mínimos. De hecho, si se trata simplemente de reducir el interés fijo o de disminuir el diferencial del interés variable ni siquiera es imprescindible la escritura pública, bastando un simple escrito del Banco firmado por persona competente. Si la novación consiste en un cambio de tipo de interés al pasarse de fijo a variable, o viceversa, o por cambiarse el tipo de referencia es necesario el otorgamiento de una escritura de novación cuyos gastos son mínimos ya que los honorarios notariales no pasarán de quince mil pesetas y los registrales serán inferiores a cinco mil pesetas. Estos serán los únicos gastos, ya que no se paga ningún impuesto.

2.-¿Qué es una Subrogación?
Subrogación es el trámite por el cual cambiamos de entidad financiera nuestro préstamo hipotecario, con el fin de lograr una mejora en las condiciones económicas del mismo (tipo de interés), sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo.
La subrogación de un préstamo hipotecario implica un gran ahorro respecto a la apertura y formalización de una nueva hipoteca, si bien hemos de reseñar que la subrogación sólo permite la variación de los tipos de interés de la operación, debiéndose respetar las restantes condiciones del préstamo en cuanto al capital pendiente de amortizar y el plazo de amortización restante.

El procedimiento de Subrogación viene definido a través de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

3.-La Oferta Vinculante
Llegado este momento, si no conseguimos la mejora de las condiciones de nuestro préstamo hipotecario deberemos plantearnos la necesidad de proceder a un cambio de entidad, para lo que rastrearemos el mercado en busca de la mejor oferta posible.

A la hora de comparar la oferta anterior y la nueva, en aquellos préstamos hipotecarios a tipo de interés variable, hemos de tener en cuenta tres términos fundamentales: la referencia (trataremos de evitar que el nuevo tipo de interés al que se referencia el préstamo sea superior a la referencia del préstamo que queremos subrogar), el diferencial que se le aplica o añade a la citada referencia así como la existencia o no de redondeo sobre la suma de ambos.

Una vez seleccionada la entidad bancaria que se va a subrogar, ésta dirigirá un escrito a su antigua entidad a fin de que le sea certificado el saldo de su hipoteca. Este escrito irá acompañado de lo que denominamos como Oferta Vinculante, documento que recogerá las nuevas condiciones de tipo de interés que nos ofrece la nueva entidad.

4.-Las posibles reacciones de la entidad financiera titular de la hipoteca.
Una vez su antigua entidad financiera reciba el escrito junto con la Oferta Vinculante, procederá al estudio de la situación, pudiendo usted encontrarse ante las siguientes situaciones:

- Se pondrá en contacto con usted y tratará de persuadirle para que, igualando e incluso mejorando la oferta de la nueva entidad, mantenga su hipoteca con ellos.
- Que certifique el saldo pendiente y lo remita a la nueva entidad.
- Que no responda a este requerimiento.

En la primera situación, la decisión es suya y habrá logrado su cometido: mejorar las condiciones de su hipoteca.
Respecto a los otros dos casos, la solución es bien sencilla.. Si su banco certifica el saldo y lo remite a la nueva entidad, todo estará listo para que la nueva entidad financiera prepare los documentos y acuda junto con usted al Notario para la firma de la escritura de subrogación del préstamo.
En el caso de que su entidad no conteste, transcurridos veintidós días desde que se le entregó la solicitud de certificación de saldo, la operación se podrá firmar aún careciendo de respuesta ya que será el Notario el que efectúe el pago para la cancelación del saldo pendiente en la antigua entidad.

5.-Gastos Orintativos en la Subrogación de Una Hipoteca.
Como hemos citado anteriormente, los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva.
El coste de la operación viene determinado, fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, siendo el porcentaje máximo, si el interés es variable, del 1% por establecerlo así la Ley del 30 de marzo de 1994. Si el interés preexistente es fijo no hay ninguna limitación legal pero en virtud del Convenio firmado en octubre de 1996 los Bancos se han comprometido a no cobrar más del 2,5% de comisión.

Se trata de un dato más a tener en cuenta a la hora de evaluar si el coste de la operación resulta compensado por la reducción del interés.
La subrogación no está sujeta a ningún impuesto. En cuanto a los gastos notariales y registrales se aplica una reducción consistente en una rebaja del 50% en los derechos notariales y registrales, determinados por la cuantía de la operación.

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