Derechos de los clientes

Entrega gratuita de un folleto informativo inicial (*) en el que se especifiquen, con carácter orientativo, las condiciones financieras de los préstamos y los gastos preparatorios de la operación a cargo del cliente (tasación, comprobación de la situación registral del inmueble...) aun cuando el préstamo no llegue a formalizarse.
Entrega de una copia del informe de tasación (*) o el original si la operación no llega a formalizarse, cuando los costes de la tasación son por cuenta del cliente.
Una vez realizada la tasación del inmueble y, en su caso, las oportunas comprobaciones, la entidad de crédito deberá entregar por escrito una oferta vinculante (*), que tendrá una validez mínima de 10 días hábiles, o notificar la denegación del préstamo.
Conocer la identidad y honorarios de los profesionales que realizarán los servicios accesorios vinculados al préstamo, y la justificación de la efectiva prestación de los mismos.(*)
El cliente tiene derecho a proponer y elegir de mutuo acuerdo con la entidad de crédito la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca, la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación, así como de la entidad aseguradora que, en su caso, vaya a cubrir las contingencias que la entidad prestamista exija para la formalización del préstamo.
Recibir los documentos de liquidación y justificantes de pago del préstamo hipotecario
Llevarse la hipoteca a otra entidad de crédito
(*)en el caso de préstamos hipotecarios sobre viviendas, concertados con personas físicas, cuya cuantía no rebase los 150.000 € (Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios).

Compromisos de los clientes

Informar verazmente a la entidad de crédito sobre sus circunstancias económicas y personales necesarias para que la entidad analice el riesgo de la operación, antes de concederla, así como si así estuviera pactado durante la vigencia del contrato (comunicar cambios de domicilio, estado civil y régimen económico del matrimonio...)
Provisión de fondos pactada para gastos preparatorios del contrato (gestoría, tasación...).
Contratación de un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado.
Pago puntual de las cuotas periódicas y comisiones bancarias pactadas.
Otras obligaciones que haya pactado con la entidad como, por ejemplo, no disponer de la finca gravada sin previo consentimiento de la entidad.

Comisiones bancarias y gastos

Comisiones bancarias

A continuación se exponen alguna de las las comisiones bancarias más habituales. Si desea conoces las tarifadas por las entidades, consulte los folletos de tarifas.

Comisión de estudio

Suele tarifarse como un porcentaje sobre el importe solicitado. Caso de que la entidad no conceda el préstamo solicitado, no podrá percibirse esta comisión, si bien la entidad podrá repercutir los gastos de terceros en los que haya incurrido por cuenta del cliente.

Comisión de apertura

Suele tarifarse como un porcentaje sobre el importe formalizado.En los préstamos hipotecarios sobre vivienda, concertados con personas físicas, cuya cuantía no rebase los 150.000 €, la comisión de apertura se devengará una sola vez y englobará gastos de estudio. Las demás comisiones bancarias y gastos deberán responder a la prestación de un servicio específico distinto de la concesión o de la administración ordinaria del préstamo (norma 3ª.1 bis CBE 8/90). Por ejemplo, si el cliente solicita la emisión de un cheque bancario por el capital inicial del préstamo, tendrá que pagar la comisión correspondiente.

Comisión de cancelación anticipada

En caso de préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1%. Pero si cambia la entidad de crédito prestamista (subrogación) y el préstamo se contrató después del 27 de abril de 2003, la comisión de cancelación anticipada no puede ser mayor del 0,5% . (artículo 3 y disposición adicional primera de la Ley 2/1994 y disposición adicional primera de la Ley 36/2003).

En caso de préstamos hipotecarios a interés fijo,esta comisión no está limitada legalmente. No obstante el Gobierno recomendó (octubre 1996) que las entidades de crédito redujeran voluntariamente las comisiones bancarias por cancelación anticipada hasta un máximo del 2,5% del capital pendiente de amortización cuando se trate de una subrogación de otra entidad pasando el préstamo a tipo de interés variable, y siempre que el capital inicial del préstamo fuese inferior a 240.000 €. El Servicio de Reclamaciones del BE considera mala práctica bancaria el cobro de comisiones bancarias superiores a las antes citadas.

Comisión por ampliación del plazo del préstamo

Como máximo será del 0,1% de la cifra del capital pendiente de amortizar (art.10 de la Ley 2/1994).

Comisión por modificación de condiciones

Las entidades suelen percibir una comisión cuando a solicitud del cliente, se modifique alguna de las carácterísticas del préstamo.

Gastos y servicios accesorios

Existen una serie de gastos que el cliente tiene que afrontar, para lo que la entidad de crédito suele exigir al cliente una provisión de fondos (norma sexta bis, apartado 2.b), de la CBE 8/90). El cliente tiene derecho a proponer y elegir de mutuo acuerdo con la entidad de crédito la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca, la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación, así como de la entidad aseguradora que, en su caso, vaya a cubrir las contingencias que la entidad prestamista exija para la formalización del préstamo. No obstante, es necesario tener presente que la entidad prestamista sólo aceptará el encargo de los servicios antes mencionados a profesionales de su confianza, puesto que ella corre con el riesgo de la operación. En cualquier caso, el cliente tiene derecho a conocer la identidad de los profesionales seleccionados por la entidad de crédito al efecto y las tarifas de los honorarios aplicables, así como a pedir la justificación de los servicios efectivamente prestados (Orden 5/1994; artículo 40 del Real Decreto-Ley 6/2000).

Algunos de estos servicios y gastos accesorios son:

Tasación
El inmueble propiedad del cliente que se hipoteca como garantía de devolución del préstamo debe valorarse o tasarse por profesionales que determinen un valor prudente del mismo a largo plazo (que no tiene por qué coincidir con su valor de mercado), corriendo normalmente los gastos de tasación por cuenta del cliente. En este caso, el cliente tiene derecho a recibir de la entidad de crédito una copia del informe de tasación, o el original si la operación no llega a formalizarse, así como a ser informado previamente de los profesionales que llevarán a cabo el peritaje y de sus tarifas orientativas (ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras).

Si el cliente aporta a la entidad de crédito una tasación del inmueble que se va a hipotecar, ésta podría hacer una validación de la tasación aportada en lugar de una nueva tasación, lo que implicaría menores costes para el cliente.

Gestoría
Existen una serie de trámites necesarios vinculados a la contratación del préstamo hipotecario (comprobación de la situación registral de la finca, liquidación de impuestos, inscripción de la escritura en el Registro,...) que las entidades bancarias suelen exigir que se encarguen a alguna/s gestoría/s.
Seguro obligatorio de daños sobre el bien hipotecado
En los préstamos hipotecarios más habituales se suscribe un seguro de daños sobre el bien hipotecado, que asegure la conservación de su valor, pero no está obligado a contratar el seguro que le ofrezca la entidad de crédito prestamista. Es conveniente comparar ofertas y comprar el seguro que mejor cubra sus necesidades.

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